Stabilitätsgesetz 2012
Das am 01.04.2012 in Kraft getretene Gesetz enthält einschneidende Änderungen bei der Vermietung von Geschäftsräumen und der Vorsteuerkorrektur.
Grundstücksvermietungen – Einschränkung des Optionsrechtes
Die Vermietung von Grundstücken (ausgenommen für Wohnzwecke) ist unecht umsatzsteuerbefreit. Der Vermieter hat aber jederzeit das Recht auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten (Option zur Regelbesteuerung). In der Praxis wird häufig in zwei Fällen zur Regelbesteuerung optiert:
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Der Mieter ist zum Vorsteuerabzug berechtigt. In diesem Fall wird die Umsatzsteuer sowohl beim Mieter als auch beim Vermieter zum reinen Durchlaufposten.
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Der Vermieter hat hohe Vorsteuern, die er bei steuerfreier Vermietung nicht abziehen darf. Dies ist typischerweise bei der Anschaffung oder Neuerrichtung von Gebäuden der Fall.
Nach der Neuregelung ist die Option zur Regelbesteuerung nicht mehr möglich, wenn der Mieter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des
Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind beispielsweise Banken, Versicherung, Ärzte, aber auch Kleinunternehmer und Körperschaften öffentlichen Rechts (z.B. Gemeinden). Die Vermieter werden versuchen müssen, im Wege von höheren Mieten die nicht abzugsfähige Vorsteuer hereinzubekommen.
Die Änderung gilt für neue Gebäude, mit deren Errichtung nach dem 31. August 2012 begonnen wird.
Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraums bei Grundstücken
Ändern sich bei einem Unternehmer die Verhältnisse für den Vorsteuerabzug, muss die seinerzeit bei der Anschaffung oder Herstellung eines Wirtschaftsgutes abgezogene Vorsteuer berichtigt werden.
Ein Anlass zur Vorsteuerberichtigung ergibt sich beispielsweise, wenn von der umsatzsteuerpflichtigen zur umsatzsteuerfreien Vermietung gewechselt wird oder umgekehrt. Im Falle des Wechsels zur Umsatzsteuerbefreiung sind die seinerzeit (bei Errichtung oder Kauf des Gebäudes) abgezogenen Vorsteuern anteilig an das Finanzamt zurückzuzahlen. Im umgekehrten Fall dürfen die anteiligen Vorsteuern nachträglich geltend gemacht wurden.
Der Vorsteuerberichtigungszeitraum bei Grundstücken und Gebäuden beträgt zehn Jahre, er soll auf 20 Jahre verlängert werden.
Allgemein gilt der verlängerte Vorsteuerberichtigungszeitraum für Grundstücke und Gebäude (einschließlich aktivierungspflichtigen Aufwendungen und Kosten für Großreparaturen) die nach dem 31. März 2012 fertig gestellt und erstmals unternehmerisch (z.B. zur Vermietung) genutzt werden. Abweichend davon gilt für Grundstücke für Wohnzwecke die Neuregelung auch dann nicht, wenn sie zwar am 31 März 2012 noch in Bau sind, aber die Wohnungsmietverträge bereits vor dem 1. April 2012 abgeschlossen wurden.
Entsprechend des verlängerten Vorsteuerberichtigungszeitraums sind Aufzeichnungen und Unterlagen, die Grundstücke (einschließlich Gebäude und Großreparaturen) betreffen, 22 Jahre aufzubewahren (bisher 12 Jahre). Quelle: WKO.AT